ТСЖ: через тернии к звездам
- Подробности
- Категория: Союз потребителей
- Просмотров: 1340
Как показывает федеральная практика, товарищества собственников жилья (ТСЖ) на сегодняшний день – это, по сути, единственная наиболее распространенная и жизненная форма коллективного управления жилыми домами, в которой задействованы непосредственно жильцы. Реформа ЖКХ идет в России непросто, что находит свое отражение в обсуждениях в социальных сетях и новостях Троицка.
В том же Троицке большинство людей старшего поколения привыкли, что все проблемы за них всегда решались парткомом, месткомом – кем угодно, только не самими жильцами. Но теперь ситуация принципиально иная. Каждый проживающий в многоквартирном жилом доме (МКД) – собственник жилья. А все вместе жильцы дома и составляют хозяев, которые вправе распоряжаться своим имуществом. Но теперь уже за жильцов никто их проблемы решать не будет.
Опыт создания и развития ТСЖ в Троицке ведет свое начало с тех времен начала XXI века, когда пошла массовая приватизация, а затем – капитальные ремонты МКД за счет средств федерального фонда содействия реформе ЖКХ. Сегодня фонда нет, и теперь жильцы сами обязаны заботиться о содержании своих собственных домов. Закон в этом отношении довольно серьезен, и предполагает коллективное участие и коллективную же ответственность за содержание домового имущества. В случае, если такого участия не прослеживается, собственников жилья могут ждать всевозможные штрафные и иные санкции. А жильцы, являясь большим разношерстным коллективом, вправе наказывать своих нерадивых соседей. Одним словом, теперь это тот же самый местком, но уже со своей круглой печатью, вольный решать любые вопросы, связанные с многоквартирным домом. Однако, несмотря на очевидную перспективность ТСЖ, проблем в решении этих вопросов намного больше, чем успехов.
Соседи бывают добрыми…
История ТСЖ дома № 14 по улице Гагарина началась тогда, когда, в связи с проведением капитального ремонта, возникла необходимость открытия своего лицевого счета. Председателем ТСЖ была выбрана Людмила Васильченко. Помимо собственников жилья в этом доме имеются также собственники нежилых помещений. Это предприятия «Оптика», «Аптека» и «Ростелеком». На первом этаже дома имеются и другие помещения, имеющие муниципальную собственность, арендаторы в них меняются довольно часто, долго никто не задерживается.
Наиболее доброжелательным соседом из этого перечня, по мнению Людмилы Николаевны, является аптека.
- Дело в том, что, помимо других прав и обязанностей, все собственники недвижимости в нашем доме обязаны участвовать в содержании общедомового имущества, - рассказывает она. - К нему относятся подвальные помещения, подъезды и другие помещения и строения. Тем более, что зачастую ресурсов у тех же собственников нежилого имущества намного больше, чем у жильцов. Мне, как председателю ТСЖ, как раз и приходится взаимодействовать с этими собственниками. И я хочу сказать, что, например, аптека всегда идет нам навстречу. Там люди скорее сами подойдут и спросят: что вам необходимо сделать? Вот и в этом году, благодаря их усилиям в том подъезде, где находятся помещения аптеки, поменяли подъездные окна. Взамен старых окон появились новые, формата евроокон, красивые, удобные и экономичные. Теперь владельцы аптеки планируют произвести асфальтирование территории возле своего подъезда.
…и не очень
К сожалению, в отношении других собственников нежилых помещений у Людмилы Васильченко сложилось совсем другое, отрицательное мнение.
- Много лет помещения первого этажа и подвальные помещения в нашем доме занимает «Ростелеком», - говорит она. – И этот собственник ни разу не удосужился поучаствовать в содержании общедомового имущества. Мы неоднократно приглашали представителей этой организации на свои общедомовые собрания, однако каждый раз они находят «объективные» причины, для того, чтобы эти собрания проигнорировать. То же самое можно сказать и по части нежелания «Ростелекома» принимать участие в благоустройстве придомовой территории.
Что ж, как говорится, соседей не выбирают. Хотя у председателя ТСЖ дома № 14 по улице Гагарина, похоже, есть управа на недоброжелательных соседей:
- В настоящее время мы наняли юриста, который готовит обращение в прокуратуру и исковое заявление в суд – с тем, чтобы осуществить понуждение данного собственника нежилых помещений к участию в содержании общедомового имущества. В этом вопросе мы опираемся на закон, который на нашей стороне: каждый собственник недвижимости в МКД обязан вносить свою лепту в содержание общедомового имущества!
Нужна удобная, доступная помощь!
К сожалению, зачастую приходится с грустью констатировать: большинство ТСЖ лишены возможности содержать юриста. Поэтому люди не имеют представления о своих правах и обязанностях. Из-за этого, кстати, порой возникают критические ситуации, которых можно было бы избежать. Возможно, выходом из такой ситуации может стать создание в Троицке единой службы правовой помощи, куда люди могли бы обращаться по всем интересующим их вопросам. Ведь ситуация, описанная выше – далеко не единственная, о чем свидетельствует и следующая история.
Не нравятся управленцы - расторгайте договор!
Вот обращение группы жильцов дома № 2 в 10-м квартале п. ГРЭС:
- Просим вас проверить полномочия председателя ТСЖ дома № 2. Дело в том, что мы обращались в прокуратуру г. Троицка (ответ прилагаем), вроде как, правда на нашей стороне, но воз и ныне там, никаких изменений.
Мы уже три месяца не платим за ЖКУ. За неуплату нам отключили газ. В пятницу 5 июня Холкина Л. собрала собрание. Ни один вопрос не решили, ни на один вопрос не было ответа (когда будет газ, и когда будут квитанции). Сама сделать ничего не может, но брать бухгалтера и юриста в помощь не хочет. Так и отвечает: «Я сама бухгалтер и юрист». У нас копятся долги за ЖКУ, мы не получаем ветеранские субсидии, у нас нет газа, договор с ТСЖ на год. Полгода уже прошло. Еще полгода, и она уйдет. Деньги, которые поступают на счет ТСЖ «Альтернатива», неизвестно куда уходят. Деньги по статье «обслуживание дома». Подозреваем, что список желающих перейти в ТСЖ «ЗАО ТЭК» поддельный. Надо проверить подписи жильцов. Мы желаем уйти туда, откуда пришли, то есть в «ЗАО ТЭК». Там был порядок. Здесь же отключили газ, скоро отключат воду в доме, где 128 квартир. Просим помочь навести порядок.
Жильцы обращались в прокуратуру г. Троицка, сотрудники которой подтвердили: доводы в части ненадлежащего исполнения со стороны председателя ТСЖ «Альтернатива» обязанностей по управлению многоквартирным домом, в ходе проверки нашли свое подтверждение. По результатам проверки на имя председателя ТСЖ «Альтернатива» внесено представление об устранении выявленных нарушений закона.
Вас обязаны обслуживать в любом случае!
- Ваша ситуация понятна, - комментирует юрист общественной организации «Защита прав потребителей в городе Троицке» Анна Яковлева. - Исходя из выше изложенного, имеются законные основания утверждать, что:
Во-первых, по факту отключения газа: согласно ч. 3 ст. 426 Гражданского кодекса РФ содержится прямой запрет на прекращение коммунального обслуживания потребителя – гражданина, если имеется техническая возможность подачи энергоснабжения.
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующую работу не допускается.
В виду того, что оказание вам поставки газа прекращено в одностороннем порядке, то вы вправе обратиться в:
•Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области по адресу: 454111, г. Челябинск, пр. Ленина, 59, ГСП-6, телефон: (351) 263-88-71, факс: (351) 263-18-39) - с ЖАЛОБОЙ на действия энергоснабжающей организации;
•Троицкий городской суд - с исковым заявлением «обязать энергоснабжающую организацию возобновить оказание услуги потребителю».
Что касается вашей задолженности по коммунальным платежам, то по этим долгам пусть управляющая компания обращается в суд, но при этом прекращение обслуживания потребителя законом запрещается (ст. 426 ГК РФ).
Как сменить управленцев?
Во-вторых, для того, чтобы сменить управляющую компанию(далее УК), вам необходимо:
1. Расторгнуть договор ТСЖ «Альтернатива».
Согласно п.8.2. ст.162 Жилищного кодекса России – собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Для того, чтобы сменить управляющую компанию, необходимо создать инициативную группу собственников из 3-5 человек. Это могут быть члены правления товарищества собственников жилья или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому. Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании.
2. Провести собрание собственников
- Решение о смене управляющей компании может быть проведено только по решению общего собрания собственников помещений жилого дома. Если речь идет о нанимателях жилья, то за таких людей участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета, в частности, администрации города. На встречу должны прийти более 50 процентов из них, а среди присутствующих за решение о смене компании должны проголосовать более 50 процентов, тогда оно будет считаться правомочным. Закон не устанавливает жестких форм написания протокола, но все процедурные вопросы должны исполняться. Руководствуясь ст. 45 Жилищного кодекса «Порядок проведения общего собрания собственников жилья», это:
•уведомление о собрании всех собственников и заинтересованных сторон;
•повестка дня;
•процедура голосования;
•протокол;
•процедура доведения решения собрания до сведения заинтересованных сторон, в том числе до тех, кто не участвовал в собрании;
•процедура доведения до УК решения собрания и сроков, когда ее полномочия должны быть прекращены.
3. Собираете документы:
1. Нужно получить на руки договор управления. Лучше, если вместе с ним вы также получите в УК письменные основания, на основе которых компания управляла вашим домом: протокол общего собрания собственников и т.д.
2. Внимательно изучить договор управления, чтобы выяснить, какие конкретно пункты договора УК не выполняла вовсе или выполняла ненадлежащим образом.
3. Надо задокументировать этот факт. Обратитесь в УК с требованием составить акт относительно того или иного факта неисполнения работы согласно договору управления. Имея на руках такой документ, вы вправе инициировать общее собрание собственников и обсуждать на нем вопрос о расторжении договора управления.
Если УК откажется принимать участие в составлении актов, в любом случае жильцы должны направить свои письменные претензии в компанию и получить на руки копию документа с входящими номерами. Впоследствии она может стать доказательством в суде. Зафиксировать отсутствие услуги можно, обратившись в государственную жилищную инспекцию. Ее протоколы или предписания в адрес УК в суде будут считаться весомым доказательством.
4. Выборы не откладывайте
Надо понимать, что пока не будет выбрана новая УК, до тех пор будут сохраняться полномочия старой. Лучше всего на том же собрании, где решается вопрос о расторжении договора со старой компанией, ставить на повестку дня выбор новой. Инициативной группе нужно заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления и перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т. д.
Владимир Луценко, Союз Потребителей Южного Портала
НКО «Защита прав потребителей в городе Троицке» продолжает принимать заявления граждан. Наш телефон 89084926595, звоните, пишите, любой вопрос легче решить вместе!
